Categorie: Hypotheken

Belangrijke fiscale informatie voor partners met een hypotheek

Deze informatie is van belang voor iedereen die samenwonend is of gehuwd is op huwelijkse voorwaarden en samen met een partner een woning heeft gekocht. Indien één van de of beide partners daarvoor al een andere eigen woning had(den) (niet samen met de huidige partner) en/of  één van de partners meer eigen middelen heeft ingebracht bij aankoop van de woning is onderstaande informatie van belang. 
 
Wat speelt er?
Door nieuwe inzichten en besluiten van de afgelopen 2 jaar vanuit het Ministerie van Financiën en de belastingdienst is mogelijk over een deel van uw hypotheek de rente niet aftrekbaar en zijn een deel van de kosten die benodigd waren om deze hypotheek aan te gaan ook mogelijk niet aftrekbaar. Door het nemen van actie kan dit fiscale nadeel met terugwerkende kracht worden gerepareerd. De staatssecretaris heeft in een reparatiebesluit van 30 januari 2018 gezegd dat hij het ongewenst vindt dat door een ongelijk eigenwoningverleden partners worden geconfronteerd met een niet bedoelde beperking van de renteaftrek en dat hij daarom goedkeurt dat partners in die situatie door een beroep te doen op het besluit deze beperking van de renteaftrek repareren. 

U kunt de beperking van de renteaftrek repareren door een keuze uit één van de onderstaande 2 acties. Doet u niets dan loopt u het risico dat voor een deel van de hypotheekrente/deel van de kosten geen aftrek meer geldt.  

Actie 1: u doet bij de aangifte inkomstenbelasting 2018 een beroep op het bovengenoemde reparatiebesluit!

Voorwaarde: U bent ieder voor de helft eigenaar van het huis en de bijbehorende hypotheek.

Hoe? 
Bij de IB-aangifte over 2018 doet u of uw belastingadviseur dan het volgende
• Mits de volledige overwaarde van partners volledig is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de nieuwe woning beantwoordt u de vraag of de overwaarde helemaal is gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbouwing andere woning (hoofdverblijf) met “Ja”;
• U merkt de volledige schuld vervolgens aan als eigenwoningschuld.
Daarmee heeft u een beroep gedaan op het besluit en is de renteaftrek veilig. 

Door deze keuze deelt u elkaars hypotheekverleden 
Ieder 50%. Als uw partner bijvoorbeeld al 5 jaar hypotheekrenteaftrek heeft genoten over € 100.000,- dan doet de fiscus voortaan alsof u ook 5 jaar hypotheekrenteaftrek heeft genoten over de helft. Ieder de helft dus € 50.000,-. Als uw partner overwaarde heeft gerealiseerd op de eigen woning en daardoor voor dat deel geen hypotheekrenteaftrek kan opvoeren, dan heeft u voor de toekomst fictief ook 50% van die overwaarde gerealiseerd waardoor u voor dit bedrag nooit meer renteaftrek kunt claimen. Dit geldt ook indien u ooit uit elkaar gaat. U kiest beiden permanent voor het delen van het fiscale eigenwoningverleden. Dat staat overigens los van de onderlinge vergoedingsafspraken die u kunt hebben gemaakt.


Voor en nadelen van actie 1

Voordelen:
Renteaftrek over een zo maximaal mogelijk hypotheekbedrag. Makkelijk te realiseren.
Nadelen:
Ook bij uit elkaar gaan krijgt de partner het eigenwoningverleden van de ander mee waardoor er na scheiding voor hem/haar wellicht minder renteaftrek mogelijk is.
Partners “winnen” of “verliezen” ieders eigenwoningverleden voor de helft. Op deze keuze kan niet meer worden teruggekomen

 
N.B.
Deze mogelijkheid biedt geen reparatie voor box 3 delen die zijn ontstaan in alle andere gevallen doordat bijvoorbeeld een deel van de overwaarde niet is ingebracht in de hypotheek. In dat geval kunt u ook niet verklaren dat de hele overwaarde is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing. Een beroep op het besluit kan dan niet in de aangifte worden geregeld. U kunt dan alleen een beroep doen op het besluit door een briefje aan de bevoegde inspecteur.

Actie 2: het op laten stellen van een onderlinge draagplichtovereenkomst
U kunt de beperking van de renteaftrek ook repareren door het op laten stellen van een onderlinge draagplichtovereenkomst. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over de onderlinge verhoudingen in de diverse hypotheekdelen. In dat geval kunnen u en uw partner ook voorkomen dat u te maken krijgt met een beperking van de hypotheekrenteaftrek. U deelt dan elkaars eigenwoningverleden niet en u voorkomt toch de beperking van de renteaftrek.
   
Hoe geef je deze keuze aan in de IB-aangifte?
• Belastingplichtigen die andere afspraken maken over de onderlinge verhoudingen dienen te kiezen voor “Nee” bij de vraag of de overwaarde (EWR) helemaal is gebruikt.
• Door de afspraken vervolgens vast te leggen in een draagplichtovereenkomst kunnen zij, zonder gebruik te maken van het besluit, de gehele lening toch als eigenwoningschuld aanmerken.
• Zij kiezen in de aangifte dus voor “Nee” en voeren de volledige schuld op als eigenwoningschuld.
 

Voordelen:
Renteaftrek over een zo maximaal mogelijk hypotheekbedrag.
Ieder houdt zijn/haar eigenwoningverleden.
De afspraken en intenties van beide partners liggen goed vast.

Nadelen:
Mogelijk geen optimaal gebruik van overgangsrecht aflossingsvrije hypotheken.
Kosten voor het opstellen van een draagplichtovereenkomst

Als u een draagplichtovereenkomst wenst op te laten stellen zijn daar natuurlijk kosten aan verbonden.

NB Als een van beide partners meer eigen  middelen heeft ingebracht dan de ander kan het opstellen van een draagplichtovereenkomst ook belangrijk zijn om bij een onverhoopte scheiding in de toekomst te voorkomen dat één van beide partners wel een fiscale eigen woningreserve realiseert en daardoor voor de toekomst minder renteaftrek heeft zonder dat er daadwerkelijk recht is op een vergoeding van dat deel van de overwaarde (krachtens het samenlevingscontract/huwelijkse voorwaarden). 

Geen actie nemen?
Bij niets regelen houdt ieder zijn/haar eigen fiscale eigen woningverleden, krijgt ieder fiscaal wel de helft van de hypotheeksoorten toebedeeld en is er daardoor hoogstwaarschijnlijk de renteaftrek niet volledig.

Tot slot
Voor kleine verschillen in het eigenwoningverleden kunt u het beste een beroep doen op het besluit, actie 1, en de aangifte zo indienen. Bij grote verschillen in eigenwoningverleden doet u er wellicht verstandig aan om te kiezen voor 2. U laat dan een draagplichtovereenkomst opstellen. 




Geld uit de muur opnemen; een goed idee?

Het is bij velen van de pensioengerechtigden met de paplepel ingegeven. Als je iets wilt kopen en je kunt het niet betalen, dan ga je er maar voor sparen. Als je dan toch geld moet lenen (bv voor de aankoop van een eigen woning), zorg er dan in ieder geval voor dat je die lening ook weer gaat aflossen. Een hele logische en gezonde gedachte natuurlijk.

Zo hebben veel pensioengerechtigden nu een eigen woning met géén of een relatief lage hypotheek. En dus zit een groot deel van het opgebouwde vermogen in de stenen. Maar wat nu als het pensioeninkomen relatief laag is en er toch behoefte is om meer geld te kunnen uitgeven. Er is vaak een leven lang keihard gewerkt en deze mensen verdienen het natuurlijk om in de laatste fase van hun leven volop te genieten. Dit draait natuurlijk niet altijd om geld, maar het maakt veel dingen toch wel makkelijker. 

De kinderen hebben het doorgaans zelf allemaal hartstikke goed. “Geniet er zoveel mogelijk van en maak het maar zoveel mogelijk zelf op” wordt door deze kinderen vaak geroepen naar de ouders. Maar hoe dan, als het vermogen in de stenen zit?Je kunt natuurlijk de woning verkopen en een woning gaan huren. Het vermogen uit de woning komt vrij en daar kun je het dan wel een poosje mee volhouden. Maar als men helemaal niet wil verhuizen? In dat geval kan een zogenaamde “opeethypotheek” een oplossing bieden. Kort gezegd komt het er op neer dat er een bepaald bedrag geleend gaat worden bij de bank met het huis als onderpand. Dit bedrag kan dan gebruikt worden om het besteedbare inkomen te kunnen aanvullen of om een of meerdere grotere uitgaven mee te financieren (denk aan bijvoorbeeld een mooie reis, een verbouwing van de woning, het inkopen van medische zorg of het kunnen doen van een schenking aan kinderen of kleinkinderen). Geld lenen bij de bank is natuurlijk niet gratis. De bank rekent daar een bepaalde rente over (deze is niet aftrekbaar!). Deze rente hoeft echter niet direct betaald te worden, maar kan maandelijks worden toegevoegd aan het geleende bedrag.

Zitten er dan geen risico’s aan deze “opeethypotheek”?

Jazeker wel. Zo is bijvoorbeeld de opnameruimte niet ongelimiteerd. Je kunt dus maar een beperkt bedrag van de overwaarde van de woning aan hypotheek opnemen (in de meeste gevallen tot maximaal 70%). Als het opgenomen bedrag (inclusief de bijgeschreven rente) door de tijd heen oploopt en de waarde van de woning onverhoopt  zou dalen, dan kan de kredietlimiet sneller bereikt zijn dan was voorzien. Dit zou kunnen leiden tot een gedwongen verkoop van de woning. Daarnaast kan er ook sprake zijn van een renterisico, bijvoorbeeld als het gekozen hypotheekproduct uitsluitend tegen een variabele rente wordt aangeboden, of als daar vrijwillig voor wordt gekozen. Deze variabele rente is nu historisch laag, maar kan in de loop der tijd natuurlijk weer (fors) oplopen. Dit leidt er toe dat de kredietlimiet sneller dan verwacht wordt bereikt, met alle gevolgen van dien. 

Geld uit de muur opnemen kan dus zeker een goed idee zijn, maar is dus niet zonder risico’s. Belangrijk dus om u goed te laten adviseren. Als onafhankelijk financieel planners kennen wij de risico’s en kunnen wij op basis van uw wensen tot het best passende advies komen. Aangezien we voor meerdere banken met dergelijke producten kunnen bemiddelen kunnen we ook het best passende hypotheekproduct voor u selecteren.

En zo wordt eten uit de muur dus een verantwoorde keuze, mits het op de juiste manier wordt opgediend. Dus niet door een laatje open te trekken bij de FEBO, maar door een bezoek te brengen aan een kwaliteitsrestaurant. (auteur: Léon van Velden FFP CFP)